W większości przypadków pozwolenie na budowę wydaje starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu. Wojewoda jest właściwy głównie dla inwestycji strategicznych i specjalnych, takich jak drogi krajowe, lotniska czy obiekty na terenach zamkniętych. Urząd gminy nie wydaje pozwoleń na budowę.
Kto wydaje pozwolenie na budowę?
Decyzję wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej właściwy ze względu na lokalizację i charakter inwestycji. Przy budowie domu jednorodzinnego lub standardowego budynku mieszkalnego wniosek składa się najczęściej do starosty właściwego dla położenia działki.
Jeżeli działka znajduje się w mieście na prawach powiatu, właściwym organem jest prezydent miasta, działający w ramach urzędu miasta. Nie należy kierować wniosku do urzędu gminy. Gmina może wydawać inne dokumenty potrzebne w procesie inwestycyjnym, na przykład decyzję o warunkach zabudowy, ale sama nie wydaje pozwolenia na budowę.
Podział kompetencji wynika z ustawy Prawo budowlane. Starosta lub prezydent miasta jest organem pierwszej instancji dla większości inwestycji indywidualnych. Wojewoda może być organem pierwszej instancji w sprawach określonych w przepisach szczególnych, a także rozpatruje odwołania od decyzji starosty lub prezydenta miasta.
Starosta czy wojewoda – do kogo skierować wniosek?
Poniższa tabela pokazuje podstawowy podział właściwości organów:
| Organ | Zakres inwestycji | Przykłady |
|---|---|---|
| Starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu | Większość standardowych inwestycji | Dom jednorodzinny, budynek mieszkalny, hala lub obiekt usługowy |
| Wojewoda | Inwestycje o znaczeniu ponadlokalnym, strategicznym lub specjalnym | Drogi krajowe i wojewódzkie, lotniska cywilne, metro |
| Wojewoda | Obiekty położone w szczególnych lokalizacjach | Tereny zamknięte, obszary kolejowe, wybrane tereny morskie |
Wojewoda może wydawać pozwolenia także dla niektórych sieci przesyłowych, rurociągów dalekosiężnych, strategicznych inwestycji sieciowych oraz określonych obiektów hydrotechnicznych. O właściwości organu decydują więc nie tylko granice administracyjne, lecz także rodzaj i lokalizacja zamierzenia budowlanego.
Administracja architektoniczno-budowlana a nadzór budowlany
Przed rozpoczęciem budowy sprawy formalne prowadzi administracja architektoniczno-budowlana. Nie należy mylić jej z nadzorem budowlanym, który kontroluje sposób prowadzenia robót oraz użytkowanie obiektów.
Do zadań organu administracji architektoniczno-budowlanej należą między innymi:
- wydawanie pozwoleń na budowę i rozbiórkę
- przyjmowanie zgłoszeń budowy lub innych robót budowlanych
- zatwierdzanie projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego
- przenoszenie lub zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę
- prowadzenie spraw dotyczących odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych
Nadzór budowlany zajmuje się natomiast kontrolą budowy, wstrzymywaniem robót, legalizacją samowoli budowlanej oraz sprawami związanymi z użytkowaniem obiektu. To ten organ może wydać pozwolenie na użytkowanie, ale nie wydaje pozwolenia na budowę.
W przypadku typowej inwestycji pozwolenie na użytkowanie wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Nie zmienia to właściwości organu, który wcześniej wydał pozwolenie na budowę.
Jak wygląda procedura uzyskania pozwolenia?
Procedura zależy od rodzaju inwestycji i kompletności dokumentacji. Przy standardowej budowie przebiega zazwyczaj w następujących etapach:
- Przygotowanie dokumentów – inwestor przygotowuje wniosek, projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz wymagane uzgodnienia.
- Złożenie wniosku – dokumenty składa się w starostwie powiatowym albo urzędzie miasta na prawach powiatu, właściwym dla miejsca inwestycji. W sprawach należących do wojewody wniosek trafia do urzędu wojewódzkiego.
- Sprawdzenie kompletności – urząd bada, czy wniosek i załączniki spełniają wymagania formalne. W razie braków inwestor otrzymuje wezwanie do ich uzupełnienia.
- Ocena projektu i wydanie decyzji – organ sprawdza między innymi zgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy, przepisami techniczno-budowlanymi i wymaganiami ochrony środowiska, a następnie wydaje decyzję.
Do wniosku dołącza się przede wszystkim trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, wraz z wymaganymi opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami. Potrzebne jest także oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeżeli dla działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, trzeba dołączyć decyzję o warunkach zabudowy, o ile jest wymagana.
Wniosek można złożyć osobiście, listownie albo elektronicznie za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. Forma elektroniczna jest opcją, a nie obowiązkiem. Przy kompletnej dokumentacji ustawowy termin na wydanie decyzji wynosi co do zasady 65 dni, przy czym na długość postępowania mogą wpływać wezwania do uzupełnienia braków, udział stron lub dodatkowe uzgodnienia.
Przed rozpoczęciem robót trzeba poczekać, aż decyzja stanie się ostateczna albo wykonalna w inny sposób przewidziany przepisami. Samo wydanie decyzji nie zawsze oznacza możliwość natychmiastowego rozpoczęcia prac.
Co zrobić, jeśli wniosek trafi do niewłaściwego urzędu?
Błędne wskazanie organu nie powinno powodować odrzucenia wniosku tylko z tego powodu. Urząd, który nie jest właściwy do rozpatrzenia sprawy, ma obowiązek niezwłocznie przekazać wniosek właściwemu organowi i zawiadomić o tym inwestora.
Przed złożeniem dokumentów warto jednak sprawdzić właściwość urzędu, zwłaszcza gdy inwestycja dotyczy drogi, lotniska, obszaru kolejowego, terenu zamkniętego lub infrastruktury przesyłowej. Przy zwykłej budowie domu właściwym miejscem będzie starostwo powiatowe albo urząd miasta na prawach powiatu.
Dla domu jednorodzinnego najczęściej składasz wniosek do starosty, a w mieście na prawach powiatu do prezydenta miasta. Wojewoda przejmuje sprawę tylko wtedy, gdy wynika to z rodzaju lub szczególnej lokalizacji inwestycji.
