W większości przypadków budowa przydomowej szklarni nie wymaga pozwolenia na budowę. Jeżeli jej powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m², trzeba jednak dokonać zgłoszenia w starostwie powiatowym albo urzędzie miasta. Na każde 500 m² działki mogą przypadać najwyżej dwie takie szklarnie.
Jakie formalności dotyczą budowy szklarni?
Podstawą jest Prawo budowlane, w szczególności przepisy dotyczące obiektów, których wzniesienie nie wymaga pozwolenia na budowę. Dla właściciela działki najważniejsze są trzy kwestie: powierzchnia zabudowy, liczba podobnych obiektów na działce oraz sposób posadowienia konstrukcji.
Samo zgłoszenie nie jest tym samym co pozwolenie na budowę. Zgłoszenie to uproszczona procedura, w której urząd może wnieść sprzeciw. Pozwolenie wymaga przeprowadzenia pełnego postępowania administracyjnego i zwykle bardziej rozbudowanej dokumentacji.
| Typ obiektu | Powierzchnia | Wymagane formalności |
|---|---|---|
| Szklarnia ogrodowa | Do 35 m² | Zgłoszenie budowy, jeśli obiekt spełnia warunki przewidziane w Prawie budowlanym |
| Szklarnia ogrodowa | Powyżej 35 m² | Zasadniczo pozwolenie na budowę |
| Tunel foliowy | Zależna od konstrukcji | Brak formalności, gdy jest sezonowy, demontowalny i nietrwale związany z gruntem |
Limit 35 m² dotyczy powierzchni zabudowy, czyli powierzchni zajmowanej przez obiekt na działce, a nie jego powierzchni użytkowej. Trzeba też uwzględnić zasadę zagęszczenia – na każde 500 m² działki mogą przypadać maksymalnie dwie szklarnie objęte tym uproszczeniem.
Przed rozpoczęciem prac należy sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. MPZP może określać między innymi lokalizację obiektów, ich maksymalną wysokość, odległość od granicy działki albo zasady zabudowy w danym terenie. Gdy działka nie jest objęta planem, znaczenie mogą mieć warunki zabudowy.
[ picture_1 ]
Jak zgłosić budowę szklarni?
Zgłoszenie składa się w starostwie powiatowym albo urzędzie miasta na prawach powiatu, właściwym dla położenia działki. Dokument można złożyć w urzędzie lub w formie elektronicznej, jeżeli dana procedura jest dostępna online.
Do zgłoszenia należy dołączyć informacje pozwalające urzędowi ocenić planowaną inwestycję. W szczególności potrzebne są:
- opis planowanej szklarni – jej wymiary, powierzchnia zabudowy, konstrukcja i przeznaczenie
- szkic lub rysunek pokazujący obiekt oraz jego usytuowanie na działce
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- inne dokumenty wymagane w konkretnej sprawie, na przykład wynikające z MPZP albo przepisów dotyczących ochrony zabytków
Po doręczeniu kompletnego zgłoszenia organ ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeżeli w tym czasie sprzeciw nie zostanie wniesiony, można rozpocząć budowę zgodnie z zakresem opisanym w zgłoszeniu. To tak zwana milcząca zgoda. Nie należy rozpoczynać prac wcześniej tylko dlatego, że urząd nie skontaktował się z inwestorem.
- Sprawdź powierzchnię zabudowy, liczbę istniejących szklarni oraz zapisy MPZP.
- Przygotuj opis, szkic usytuowania i oświadczenie o prawie do dysponowania działką.
- Złóż zgłoszenie w starostwie albo urzędzie miasta właściwym dla lokalizacji nieruchomości.
- Odczekaj 21 dni od doręczenia zgłoszenia i rozpocznij prace tylko wtedy, gdy urząd nie wniósł sprzeciwu.
Szklarnia a tunel foliowy – co zmienia sposób posadowienia?
Nazwa produktu nie przesądza o jego kwalifikacji prawnej. Urząd może oceniać konstrukcję, jej przeznaczenie, trwałość oraz sposób połączenia z podłożem. Inaczej traktuje się lekki tunel ustawiany na jeden sezon, a inaczej całoroczną szklarnię na podmurówce.
Trwałe związanie z gruntem oznacza takie połączenie obiektu z podłożem, przy którym jego przeniesienie wymagałoby rozbiórki, naruszenia konstrukcji albo ingerencji w grunt. Nie chodzi wyłącznie o sam fakt zastosowania fundamentu. Znaczenie ma cały sposób wykonania i stabilizacji konstrukcji.
Przy ocenie statusu szklarni znaczenie mogą mieć następujące cechy:
- wykonanie fundamentu, płyty lub stałej podmurówki
- brak możliwości przeniesienia obiektu bez rozbiórki albo uszkodzenia
- całoroczne użytkowanie i odporność konstrukcji na warunki atmosferyczne
- trwałe połączenie z budynkiem, na przykład w przypadku szklarni przyściennej
- wyposażenie w instalacje, które może wskazywać na bardziej stały charakter obiektu
Tunel foliowy może nie wymagać zgłoszenia, gdy jest lekki, sezonowy, pozbawiony stałych instalacji i można go zdemontować bez naruszenia gruntu. Jeżeli jednak zostanie trwale zakotwiony, wyposażony w fundament albo będzie użytkowany jak stały obiekt, jego kwalifikacja może się zmienić.
[ picture_2 ]
Co grozi za budowę bez zgłoszenia lub pozwolenia?
Rozpoczęcie prac bez wymaganego zgłoszenia albo przed upływem 21 dni może zostać potraktowane jako samowola budowlana. Podobny problem powstaje wtedy, gdy inwestor zgłosił obiekt o określonych parametrach, a następnie wybudował konstrukcję większą lub istotnie inną niż opisana w dokumentach.
Organ nadzoru budowlanego może nakazać wstrzymanie robót, przeprowadzenie postępowania legalizacyjnego, a w określonych sytuacjach także rozbiórkę obiektu. Mogą pojawić się również koszty administracyjne i sankcje finansowe. Dlatego przed zamówieniem konstrukcji warto ustalić, czy planowana szklarnia mieści się w limicie 35 m² i czy sposób jej posadowienia nie powoduje dodatkowych wymagań.
Co sprawdzić przed rozpoczęciem budowy?
Przed rozpoczęciem prac przejdź przez krótką listę kontrolną:
- Zmierz planowaną powierzchnię zabudowy szklarni.
- Sprawdź, ile podobnych obiektów znajduje się już na każdych 500 m² działki.
- Zweryfikuj MPZP albo potrzebę uzyskania warunków zabudowy.
- Ustal, czy konstrukcja będzie trwale związana z gruntem lub budynkiem.
- Złóż zgłoszenie, jeżeli wymagają tego parametry i charakter obiektu.
- Odczekaj 21 dni przed rozpoczęciem robót.
Dla małej, wolnostojącej szklarni najczęściej wystarcza zgłoszenie, ale przekroczenie 35 m², stały fundament, połączenie z domem albo nietypowe przeznaczenie mogą oznaczać konieczność uzyskania pozwolenia. W sprawie dużej lub nietypowej konstrukcji warto skonsultować dokumentację z właściwym urzędem przed rozpoczęciem budowy.
Informacje dotyczące przepisów budowlanych mają charakter ogólny. Przed rozpoczęciem inwestycji sprawdź aktualne brzmienie Prawa budowlanego oraz wymagania właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej.
